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單方面解除契約


李OO 發問於 2018-02-13 | 台北 | 其他

Q: 律師您好:
  本人朋友(下稱甲方)向場主(下稱乙方,場地負責人及機台所有人)承租選物販賣機營業,由於在相處過程中有過糾紛,因此場主不斷找理由想逼退我朋友,可是合約尚未到期只好硬撐著。
  場主多次刁難朋友之機台未符合場內之機台規定(場內機台規定未明示於合約書上,僅公開於通訊軟體群組中要求大家遵守),而我朋友並未違反且多次向場主證明,場主無計可施因而用「有客人反應朋友營業之機台不好夾」、「影響商譽」等理由,要求我朋友退出該場。後來場主在我朋友未同意的情況下,直接請人將機台斷電不讓做生意,說是作為懲處,並告知我朋友若要繼續營業,假日租金將加倍計算。
  由於是場主直接將我朋友趕出該場,因此朋友表示想向場主討回先前所付之押金與本月剩下日期之已付租金,但場主僅表示會退還剩下之已付租金,押金則沒收。

  而當初簽訂之契約內容並未明訂上述情形之解決辦法,亦未提到違約之處理辦法,以下挑出較相關的幾項供參考:
1.甲方應每月按時繳交租金,續租滿第二年則機台屬甲方所有。
2.合約有效期間自106/07/20至107/07/19,合約期滿時乙方應將履約金(已付之押金)無息退還給甲方。
3.甲方不履行合約或遭受法院查封、宣告破產、公司改組、信用喪失時,乙方得逕行終止合約,並撤回所屬標的物,甲方不得異議。
4.甲方在本合約有效期限內如欲終止合約,應於六十天前通知乙方,並同意支付租金至合約期滿為止,乙方應同意其終止。
5.本合約之解釋、效力及其他未盡事宜,悉依中華民國法律。

想請問律師以下問題:
1.根據上述契約第3項,並未提到任何「影響商譽」能即刻停止合約的內容,而我朋友之實際行為也尚未違反合約內容,場主有權這樣終止合約嗎?
2.在場主這樣臨時口頭告知停止合約的情況下,有權要回先前已付之押金與租金嗎?或是之後欲同意場主解約,有權要回押金與租金嗎?
3.若與場主談判破裂,未來考慮進行訴訟,想請問律師就上述狀況來看是否能夠要求相關賠償?

感謝律師回覆!

終止合約

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A: 

律師您好:
  本人朋友(下稱甲方)向場主(下稱乙方,場地負責人及機台所有人)承租選物販賣機營業,由於在相處過程中有過糾紛,因此場主不斷找理由想逼退我朋友,可是合約尚未到期只好硬撐著。
  場主多次刁難朋友之機台未符合場內之機台規定(場內機台規定未明示於合約書上,僅公開於通訊軟體群組中要求大家遵守),而我朋友並未違反且多次向場主證明,場主無計可施因而用「有客人反應朋友營業之機台不好夾」、「影響商譽」等理由,要求我朋友退出該場。後來場主在我朋友未同意的情況下,直接請人將機台斷電不讓做生意,說是作為懲處,並告知我朋友若要繼續營業,假日租金將加倍計算。
  由於是場主直接將我朋友趕出該場,因此朋友表示想向場主討回先前所付之押金與本月剩下日期之已付租金,但場主僅表示會退還剩下之已付租金,押金則沒收。

  而當初簽訂之契約內容並未明訂上述情形之解決辦法,亦未提到違約之處理辦法,以下挑出較相關的幾項供參考:
1.甲方應每月按時繳交租金,續租滿第二年則機台屬甲方所有。
2.合約有效期間自106/07/20至107/07/19,合約期滿時乙方應將履約金(已付之押金)無息退還給甲方。
3.甲方不履行合約或遭受法院查封、宣告破產、公司改組、信用喪失時,乙方得逕行終止合約,並撤回所屬標的物,甲方不得異議。
4.甲方在本合約有效期限內如欲終止合約,應於六十天前通知乙方,並同意支付租金至合約期滿為止,乙方應同意其終止。
5.本合約之解釋、效力及其他未盡事宜,悉依中華民國法律。

想請問律師以下問題:
1.根據上述契約第3項,並未提到任何「影響商譽」能即刻停止合約的內容,而我朋友之實際行為也尚未違反合約內容,場主有權這樣終止合約嗎?
2.在場主這樣臨時口頭告知停止合約的情況下,有權要回先前已付之押金與租金嗎?或是之後欲同意場主解約,有權要回押金與租金嗎?
3.若與場主談判破裂,未來考慮進行訴訟,想請問律師就上述狀況來看是否能夠要求相關賠償?

感謝律師回覆!


針對前述3點問題,分別簡要回覆如下:
1.場主要合法終止合約時,需證明甲方有違約情事,或有可歸責之事由未履行合約,此部分需以事實及合約規定綜合來看。如果甲方無任何違約行為,且合約中亦未規定場主可以不附理由終止合約,則場主原則上不能單方終止合約。

2.依您的說明,目前是場主直接將甲方趕出該場,也就是場主未依合約規定提供場地予甲方使用,甲方可依合約或法令規定,主張場主有違約行為,由甲方終止合約,請求返還押金及未到期之預付租金。

3.場主直接將甲方趕出該場的違約行為,如果造成甲方受有損害,例如:以過去的利潤推算在原租期內的利潤,此部分屬於甲方的所受損失,或許可以考慮請求,但需要有相應的證明;也可看看合約內容有無相應的賠償規定。

4.以上回覆主要依據您的說明內容所作分析,謹供參考,具體的處理方式仍需以實際個案及相應之證據而定,希望對您有所幫助。

思齊法律事務所 林欣屏律師
電話:04-22260505

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