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不定期租賃相關問題


林OO 發問於 2021-06-09 | 臺中 | 營造及工程業

Q: 本公司向地主承租公共設施保留地(尚未徵收之道路用地)停放公司車輛及作為露天倉庫使用,
本公司得到地主同意後,於該土地鋪設水泥地面,並加蓋鐵皮圍籬及鐵皮有頂蓋車庫。
租約五年,於109年7月底到期,但地主仍繼續收取下年度(109/8-110/7)租金,允許我方繼續使用,
且未重新訂立租約,目前應屬不定期租賃關係。
近日收到地主存證信函,表明不願意繼續出租該土地,要求於110年7月底之後即刻搬遷。
由於事出突然,短期間難以找到合適土地,將物料搬遷過去,已對公司營運造成影響。
請問律師,土地租約若成為不定期租賃後,且假設本公司無違反租約內容的前提下,地主可以隨時要求解除租約嗎?
不定期租賃之土地是否有受土地法100條相關規定限制呢?
煩請律師協助釋疑。

不動產法規 土地法規 契約之訂立與糾紛

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A: 
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

您好,若目前雙方租約已經轉為不定期租賃,除非承租人有違反租約或是違反土地法100條等等相關規定,否則出租人應無理由主張收回土地,您們可發函拒絕出租人主張,並堅持繼續使用土地,相關細節可持資料與本所進一步討論。
鴻達法律事務所敬上
tel:0907739330 line:justice0907739330 mail:onlyforjuri@yahoo.com

A:  不定期租賃相關問題
依照您的問題分為下列議題思考、討論:
一、 不定期租賃
依民法第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所謂租賃契約之默視更新係指定期租賃契約期滿後,出租人即得請求返還租賃物,若怠於行使此項權利,而承租人仍為使用收益,出租人又不即表示反對之意思,此時法律便擬制為不定期限租賃契約。又所謂不定期限租賃契約係指租賃契約未定有存續期間而言。於本案中,於109年7月底租賃契約期限屆滿,惟地主繼續收取下年度之租金而不即表示反對之意思,允許出租人繼續使用,視為雙方之租賃契約以不定期限繼續租賃。
二、 不定期租賃之終止
(一) 依同法第450條第2項、第3項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約,但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定期支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」職是之故,於租賃關係存續中,不定期租賃之當事人得依法隨時終止契約,惟上述終止契約,於不動產租賃契約,為使當事人雙方能獲得更周延之保障應先期通知,始屬合法。
(二) 於本案中,承租人主張出租人應受土地法第100條之限制,惟土地法第100條之租賃標的為房屋,『與本案中之租賃標的係土地尚有不同』,承租人不得依上述規定主張其權利。惟承租人主張近日收到出租人之存證信函,表明欲終止租賃關係,要求出租人於110年7月底之後即刻搬遷,是否符合上述法定先期通知之期間,此部分端視是否符合民法第450條第3項之規定。
三、 綜上所述,針對您所提出的疑問簡答如下:
(一) 雙方成立不定期租賃契約
本案中,於109年7月底租賃契約期限屆滿,惟地主繼續收取下年度之租金而不即表示反對之意思,允許出租人繼續使用,視為雙方之租賃契約以不定期限繼續租賃。
(二) 出租人終止不定期租賃契約
縱貴公司在無違反租約內容之前提下,出租人亦得隨時終止雙方之不定期租約,惟應依法定期間先期通知,否則不得要求出租人於終止時返還租賃物進而主張給付遲延之責任。
希望我的回答有協助到您,若有還有其他疑問,歡迎來電洽詢本所:
竑德法律事務所
王翼升律師
手機: 0978932321
Line:wangys0613

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