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租約爭議


陳OO 發問於 2022-05-30 | 臺北 | 其他未分類業

Q: 我的房屋委託代租代管業者處理,租約有公證,租客除第1次繳了2個月押金+1個月租金,及第2次(第2個月)遲繳,之後就都沒繳租金了,水電瓦斯費依契約是由租客依帳單金額自行繳納。
房客欠租已達2個月,並已寄存證信函提前解除契約,並給予30日搬離,想確認:
1.有公證的租屋契約,是否要沒繳租4個月(2個月押金+2個月未繳),才能強制執行?
因為有爬文看到:押金是否抵扣租金是房東選擇,而不是房客的權利。也有另一種說法是有經過公證就可以直接強制執行,未經過公證實務上須將押金扣完再欠2個月租金。
2.租客收到存證信函已超過30日尚未搬離,且沒有提出任何說明或疑義,契約是否就算解除了?後續需要怎麼做才能拿回房子?
3.以上的作為或後續要提告之類的,是否都要經過代租代管業者,還是屋主可以自己辦理?

先謝謝諮詢律師熱心答覆

租賃糾紛 民事訴訟程序與法令釋疑 契約之

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A:  您好,關於您的問題回答如下:
1. 依公證法第13條第1項規定:「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者」,因此是否能僅憑經公證之租約進行強制執行,需視是否有依法載明於公證之租約。
2. 依民法第440條第1項及第2項規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約」,由於您有限期催告支付租金,且承租人目前也確實積欠2個月以上租金,依法得終止租約;由於租約已終止,所有權人依民法第767條本得將房屋收回,然屋內物品之所有權仍屬租客所有,因此不能逕為處置,首先須視租約是否有關於遺留物品的約定,再來建議應找第三人作證依同進屋點交房內物品,並確實整理後,再次以存證信函通知房客限期領回,如逾期未領回,則依租約約定處理。
3. 至於後續要採取法律程序時應由房東或代租代管業者處理,需要視租約之當事人為何決定。
如有需要進一步協助,歡迎與本所聯絡

蘊捷法律事務所
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