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頂讓詐騙


凃OO 發問於 2022-07-01 | 臺北 | 批發、零售及餐飲業

Q: 律師您好.
目前小女頂讓了一間餐廳 .頂讓時並未說明這裡是違建及不能用明火.已經把頂讓金都給他了後來才看到租約才知道這裡是違建.
也與房東簽了新合約.然後拆除大隊立馬登門拜訪. 想問這樣我可以拿回頂讓金嗎?

契約之訂立與糾紛

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A:  您好:
關於您的問題,請您先行參照民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」。此為出租人之主要給付義務,而出租人就此租賃物保持義務,應於租賃期間內繼續存在,使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態(參見最高法院91年度台上字第1733號判決意旨)。次按同法第435條規定:「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」,同法第436條復規定:「前條規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者準用之。」。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,此乃出租人之租賃物交付及保持義務。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務,並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務;倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時,不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生,亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害,出租人均負有以適當方法除去及防止之義務(最高法院94年度台上字第168號判決意旨參照)。易言之,依民法第436條之規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者,承租人得按不能為約定之使用、收益之情形,請求減少租金或終止契約,學理及立法體例將此條規定,界定為租賃之權利瑕疵之效果,故第三人有妨害承租人使用收益者,出租人亦負有為承租人排除之義務(最高法院47年台上字第1815號判例及94年度台上字第168號判決意旨參照)。承租人因第三人就租賃物主張權利,致對於租賃物不能為約定之使用收益時,不論權利瑕疵存在於何時,承租人均得本於民法第347條、第353條、第227條規定,依權利瑕疵擔保準用債務不履行之規定行使權利(即請求損害賠償)。而此等屬於債法分則性質之瑕疵擔保請求權,與前開屬債法總則性質之不完全給付之債務不履行損害賠償請求權,具有請求權競合關係。雖兩者最終同適用民法第227條以行使權利,但其間差異,在於瑕疵擔保責任屬法定責任,為無過失責任,無庸證明出租人有可歸責之事由。另按民法第227條規定:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」是以,出租人於租賃期間內,就租賃物未能繼續保持合於用益狀態者,自難謂已盡其保持義務,其給付自未合於租賃之債務本旨,若有可歸責於出租人之事由,自屬於債法總則所規範之不完全給付之債務不履行,承租人得依民法第227條規定請求損害賠償。

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