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頂讓人要向我求償無法續約的損失


張OO 發問於 2022-07-23 | 彰化 | 批發、零售及餐飲業

Q: 您好,我三月底時將店面頂讓出去,跟頂讓人以14萬內含房租押金達成協議,頂讓前有徵得房東同意。

後來要找房東跟頂讓人換新約時,房東以我沒有走完原本租期為由,要扣我押金,他再跟頂讓人重新簽約並收取一次押金,我們覺得不妥,於是三方協議,先走完與我原本的合約租期(7月底到期),之後快到期時他們再重新簽一份新的租賃契約。

六月底時他們談新租約,過程中頂讓人一直砍租金,房東最後有答應,但這時候他表示不想再當二房東,要頂讓人自己去跟屋主簽約,並要求要去公證(這時候我們才知道他是二房東)。

屋主在要去公證之前,得知要公證的對象是陌生人,於是單方面取消公證,但二房東並沒有告知頂讓人,導致頂讓人白跑一趟,憤而要提告二房東。

原屋主跟二房東有認識關係,但二房東騙屋主說和我是合夥關係,所以屋主才同意二房東將房子給我使用,但後來得知是二房東擅自轉租出去,且我又頂讓於他人,這些他完全不知情,於是表示要把房子收回去,不願意再承租出去。

現在頂讓人因續租不成,轉而要向我求償,因為頂讓人跟二房東並無直接合約關係,所以頂讓人只能向我求償,就原本轉讓的部分,以頂讓時我沒有讓他與二房東簽新合約,保障他能繼續使用房子的權利,導致他現在要續租簽約不成,向我主張頂讓無效,要求退回頂讓金。如果我不服,我只能再去向二房東求償。

1、當初二房東有說可以續租,頂讓人才頂下來,不然剩四個月的租期誰要頂,但現在二房東毀約,口頭承諾都不做數,而且我們都沒辦法舉證二房東當初的口頭承諾,這樣我要向二房東求償我的損失,求償得成嗎?

2、我們跟頂讓人有簽轉讓書(一般書局制式讓渡合約,合約上只有寫上轉讓的店名跟器具設備),如今他續約不成造成的損失,真的可以向我求償嗎?

3、因為當初頂讓時沒換新租賃契約,頂讓人使用我與二房東的租約,將原有租期走完再換約,之後他們續租談判破裂,我該負什麼責任?

民事 租賃糾紛 契約之訂立與糾紛 損害賠

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A:  您好:
關於您的問題簡述回覆如下:
1、 如您要經由司法程序要求二房東賠償您的損失,您自需要向法院舉證證明二房東的行為已經造成您的損失,如果沒有物證可以證明,人證亦可作為證據方法,如皆無法證明上開事由存在,恐敗訴可能性極高。
2、 您與頂讓人間之轉讓契約雖無將房屋租賃轉讓部分寫在契約內,但如依通常情形關於房屋租賃轉讓為店面頂讓重要的考量,此種房屋租賃轉讓情形,恐也會被認為您已經與頂讓人有所約定要於店面轉讓時倂同轉讓,如未為契約的履行,自有損害賠償的義務;反之,則否,要視通常交易情形認定。

以上建議提供參考,如有任何問題,歡迎與我們諮詢,謝謝 (Line@帳號: @462lvlvy)


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