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預售屋相關問題



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發問於 2007-08-02 | | 不動產相關業

Q: 律師您好~


本公司為一建設公司
以地主和建商合建方式預售房屋
交屋前夕地主驟然過逝來不及辦理土地增值稅繳納
導致目前該屋僅能過戶房屋部份
土地部份則須待地主子女完成遺產稅等手續方可處理
日前已與該屋客戶達成協議
於完全過戶前每月支付一定之金額作為補償
(客戶於交屋前已繳付3/10房屋款,新台幣225萬元整)


請問
如需與該客戶訂定協議書時,須注意哪些部份才能對甲乙雙方之權利義務方能達到有效保障?
(甲方-客戶,希望每月之金額如期給付,乙方-公司,希望客戶在完全交屋前能遵守協議,不臨時生變,節外生枝)


謝謝您的協助。

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A:  您好:

依你所述, 貴公司與地主間應該是屬於「合建分售」的型態才會有可能發生,房屋蓋好後,僅房屋能過戶而土地不能過戶的情形,因此我暫先以合建分售的方式回答。
基本上可分為兩面的法律關係,一面為公司與地主(現為繼承人)間之法律關係,另一面則為地主與建商對消費者之法律關係。而你所詢問的乃是屬於後者之情形,應注意的地方主要是以下幾點,供你參酌:
1.因為合建分售需要地主用印,但因地主的部分已成為繼承人,因為契約當事人已有不同,所以會有換約的問題。(若為合建分屋,則無 此情形)。
2.對客戶而言,貴公司應給付的金額、給付日期與給付方式應要明確載明。
3.給付客戶補償金額的對價,是客戶將來的協力義務,就義務內容也需明確訂定,如應於某年月日配合辦理換約、配合過戶與點交...等,並載明違反之法律效果,如應賠償多少違約金,或於何種情形下得解除契約。

因 貴公司所詢問內容仍不夠具體,故暫先回答如上,供 貴公司參酌。

誠一國際法律事務所
蔚中傑律師 敬上

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