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法律小常識

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案例二


最後更新時間:2007-12-20


我想為公司租用辦公地點,應該要簽訂什麼契約?要注意哪些條款?(租賃契約)


「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」民法第421條第1項訂有明文。因此,有關向房東租用房屋或出租房屋予他人時,即應簽訂租賃契約。簽立租賃契約應注意租賃的期限、租金給付的方式,和雙方遵守的約定,例如租賃房屋裝修費用的負擔以及租賃終止、回復原狀的約定等。租賃契約參考範例如下:

房屋租賃契約參考範例

立房屋租賃契約人:出租人_____(以下簡稱甲方)、承租人_____(以下簡稱乙方),雙方同意訂立本契約如下:

一、甲方將座落於______________________(地址)房屋一棟,租與乙方。
《說明:租賃房屋之地址應據實填寫清楚。》

二、租賃期限定為___年,即自__年__月__日起,至__年__月__日止。
《說明:定期租賃較符合雙方利益,應將租賃期限註明清楚。》

三、租金議定每月新台幣_______元整,於每月__日一次付清,乙方不得藉任何理由拖延或拒絕,甲方亦不得任意要求調整租金。
《說明:一般租金是以每月給付一次,並應約定給付之日期。》

四、乙方同意交付押租金新台幣_______元整,於本契約簽署時一次交付甲方,租期屆滿,無息返還乙方。
《說明:一般租約習慣會約定押租金,通常以二個月之租金數額為主,並應於簽約時即為支付。》

五、本房屋係供______________之使用。乙方同意不得違法使用,或存放危險物品,影響公共安全。未經甲方同意,乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。《說明:可以約定房屋之使用用途,例如僅供住家使用,或僅供店舖使用等。依民法租賃篇第443條第1項規定,除非出租人同意,承租人不得轉租。》

六、租期屆滿,如甲方繼續出租,乙方有優先承租權,但須另立契約。
《說明:賦予承租人優先承租權,保障承租人續租之權益。》

七、乙方對於承租房屋應妥予保管,倘有故意或過失,致將房屋損害,應負賠償之責。
《說明:依民法租賃篇第432條第1項及第2項規定,承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。違反前項義務,致租賃物毀損滅失者,負損害賠償責任。》

八、租賃期間如房屋有修繕之必要,應由甲方負責修理。如乙方為居住便利或美觀而加以修飾時,應先徵得甲方同意,費用由乙方自理,租期屆滿時,負責恢復原狀,並無條件交與甲方。
《說明:依據民法租賃篇第429條第1項規定,租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。》

九、租賃期間,房屋應納之稅捐,由甲方繳納;乙方耗用之水電費,由乙方負擔。
《說明:依據民法租賃篇第429條第1項規定,就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。而承租人為房屋使用者,則應負擔使用之水電費。》

十、租賃期限屆滿前,雙方除法定原因外,不得終止契約。租賃契約終止時,乙方應即將房屋返還甲方,不應藉詞推諉或主張任何權利。
乙方未即時遷出返還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照月租金___倍支付違約金至遷讓完竣,乙方不得有異議。
《說明:定期租賃,雙方皆不得任意終止契約。但契約終止後,依據民法租賃篇第455條規定,承租人應返還租賃物。承租人如未返還即屬違約,應支付違約金。》

十一、甲方於房屋交付後,乙方占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之房屋租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
《說明:本條是依民法租賃篇第425條有關買賣不破租賃之規定。》

十二、乙方遷出時,如有遺留物品者,任由甲方處理,其處理所需費用,由保證金先行扣抵,如有不足由乙方補足,乙方不得異議。
租賃期滿或契約終止後,乙方未返還租賃物,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由乙方負擔。
《說明:承租人返還房屋予出租人時若房屋內有遺留之物品,因該物品所有權屬於承租人,故應於契約中明定同意交由出租人處理,以利房屋之收回。》

十三、甲方終止租約乙方有下列情形之一者,甲方得終止租約:
(一)遲付租金之總額達二個月之租額,並經甲方定相當期間催告,乙方仍不為支付者。
(二)違反第五條規定而為使用者。
《說明:授與出租人約定終止契約權。》

十四、乙方終止租約有下列情形之一者,乙方得終止租約:
(一)房屋損害而有修繕之必要時,其應由甲方負責修繕者,經乙方定相當期間催告,仍未修繕完畢。
(二)房屋有危及乙方或其同居人之安全或健康之瑕疵時。
《說明:授與承租人約定終止契約權。》

十五、雙方同意就本契約協同至臺灣臺北地方法院公證處(或民間公證人)辦理公證,公證費用由雙方各自負擔二分之一。
《說明:本條為契約公證條款,可選擇法院公證處或民間公證人,費用部分應以平均分擔為原則。》

十六、乙方如於租賃期滿或租賃契約終止後不交還房屋,或不依約給付租金,或違約時不履行違約金,應逕行受強制執行。甲方如於租賃期滿或終止時,己收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後,未將剩餘部分返還者,應逕受強制執行。
《說明:於契約公證後,就給付金錢、租借期滿交還房屋或土地可約定逕受強制執行。》

十七、契約之刪改本契約訂立後,若有任何增刪修改,須經雙方當事人書面同意。

十八、補充規定本契約如有未盡事宜,由雙方本誠信原則協議之,或依民法相關規定處理之。

十九、合意管轄因本契約而發生之權利義務相關訴訟,同意以臺灣○○地方法院為第一審管轄法院。

二十、契約自簽字後生效,甲乙方各執一份為憑。

立約人:甲方 出租人________(蓋章)代表人:
地址:

立約人:乙方 承租人________(蓋章)
代表人:
地址:

中 華 民 國___年___月___日


租賃契約應注意之條款:
一、租賃期限
依據民法第422條規定,不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。定期租賃,雖得隨時終止契約,但出租人要終止契約的話,必須受到土地法第100條的限制,不得不予注意。
二、買賣不破租賃及公證條款
未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年者,或未定期限者,不適用買賣不破租賃之規定。因此,中小企業若是承租方,對於五年以上之不動產租賃契約應經公證,始有適用買賣不破租賃之規定,方得對不動產之受讓人主張租約繼續存在。
三、優先承租權
中小企業若是承租方,則訂有優先承租權之條款時,將有利於繼續租用。
四、逕受強制執行條款
契約若經公證後,中小企業若是出租人者,得就承租人給付之租金、違約金,租期屆滿時返還房屋,約定承租人逾期不履行者,應逕受強制執行。

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