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買屋「貸」誌大條!怎辦?

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買屋「貸」誌大條!怎辦?


近日在北縣出現房仲案例,買賣雙方已談好成交價格,但最後因銀行無法核貸到原先預期的8成,買方因為自備款不足而解約,但因合約並無註明可貸到八成銀行貸款成數,因此鬧上消保會。據報載,銀行緊縮貸款成數與額度,已使今年第四季房市成交量萎縮,更讓房仲「解約率」激增至5%,較過去平均值3%高出六成。目前部分銀行審合房貸漸趨保守,雖然屋主折價售出的意願高,但購屋人貸款成本卻也可能墊高。近日房仲市場解約率約在5%,與過去最多只有3%高出許多,這些解約的案件加入成交總量後,可以發現其實市場買氣並不差,但貸款成數已成為買賣無法成交的重要原因。
(一)想請教連律師:銀行貸款若沒核貸到一定成數,買賣雙方可否據以解約,法律上應如何保障自我權益?
(二)若買賣雙方就銀行貸款若沒核貸到一定成數而解約的話,房仲業者可否請求仲介報酬費?
一、銀行貸款若沒核貸到一定成數,是否構成解約的條件?

(一)首先,根據筆者目前處理及諮詢過的有關買賣合約房屋貸款問題,常見的法律糾紛型態,約略歸納為以下幾點:
1、買方支付斡旋金,或者簽立要約書並支付定金時,房仲業者並未說明銀行貸款事宜。
2、買賣雙方交易過程中,房屋仲介業者並未告知雙方銀行核貸與解約一事。
3、買賣雙方簽立合約之後,買方因銀行核貸授信程序之故,遲未核撥貸款款項,致買方未如期給付價金。
4、買賣雙方簽立合約之後,買賣雙方因銀行貸款若沒核貸到一定(或約定)成數,致買方未如期給付價金。

(二)銀行貸款的核貸准否,以及是否核貸到買賣合約所需的成數,在目前不動產房屋交易市場與大部分銀行審合房貸漸趨保守的立場來研判,銀行緊縮貸款成數與額度,已使今年第四季房市成交量萎縮,更讓房仲「解約率」激增至5%,較過去平均值3%高出六成 ,因此之故,房貸的成數與額度應該是買賣交易重要之點,甚至應該說是合約可否繼續履行,或者解約的重要合意事項!

(三)因此,買賣雙方如遇有銀行貸款若沒核貸到一定(或約定)成數,或者上開(一)所列之型態之一,致合約無法繼續履行時,能否據以解除買賣合約,在目前房屋交易市場及房貸日趨保守趨勢實屬常見之法律糾紛之一。最佳解決之道莫於:買賣雙方簽訂合約應註明以可貸到銀行貸款一定成數為條件,否則,雙方可無條件解約,或者支付一定成數違約金並據以解約。假使,雙方並未特約言明上開情形者,因買賣自備款(價金)無法如期支付者,此則屬可歸責於買方之情,賣方得解約求償。

二、銀行貸款若沒核貸到一定成數而解約的話,房仲業者可否請求仲介報酬費?

(一)綜合本文上述一所論,銀行貸款若沒核貸到一定(或約定)成數,與買賣合約的解約率有極大關係,換言之,此乃屬民法所定之「關於訂約事項及當事人之履行能力」,而房屋仲介業者就此洵負有調查義務。

(二)按,仲介業之業務,涉及房地買賣之專業知識,一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為,既向消費者收取高額之佣金,應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業,其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽,如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失,即應負過失侵權行為之責。」 。亦即,仲介業者自應就訂約事項,包括「關於訂約事項及當事人之履行能力」負有調查義務,並應就其所知向委託人為據實告知之義務。倘使,仲介業者未善盡此項調查或告知義務時,不僅不得向買賣雙方請求間居服務報酬費用,甚至應負連帶損害賠償責任,不得不慎乎。

三、【律師的話】

(一)買方房貸貸不出來,有幾項情形,包括無法全部貸到,以及銀行貸款沒核貸到一定成數。因此,這些情形發生時,究否能夠構成無條件解除買賣合約,容有疑義,房重業者應該就個別案件判斷,詢及買賣雙方意願,並於買賣合約加以註明是否構成無條件解約之事由。

(二)衡量銀行緊縮貸款成數與額度,已使今年第4季房市成交量萎縮,更讓房仲「解約率」激增至5%,較過去平均值3%高出6成。然其中可以發現市場買氣固然不差,但貸款成數已成為買賣無法成交的重要原因。關於買、賣雙方此項履約條件及能力在當前房屋交易市場應該是契約重要之點,房重業者宜善盡調查之義務,以杜絕房仲糾紛。

(三)最後,從消費者利基點來說,自住型購屋者可在目前相對低點的利率環境下進場,但對投資型購屋者來說,房價與利率已攀升到相對高點,除非有相當的資金背景,或是做好出租規劃,否則最好短期就獲利了結。同時,買賣雙方簽約時,應註明貸款沒過可以解約;或是慎選規模較大,與特定銀行有專案合作的不動產經紀業者,銀行往往會提供較市場高出10%到15%的貸款成數,以及低1碼至3碼的房貸利率。

參考資料來源,經濟日報,記者梁任瑋報導一文,2007.11.13。
參考,最高法院 84 年度台上字第 1064 號判決參照。本文內容係屬作者見解,僅供讀者參卓,非經同意,請勿轉載。連世昌律師,連大法律事務所

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