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【律師專欄】居家辦公後可以將辦公室予以部分轉租嗎?-中小企業法律諮詢服務網

居家辦公後可以將辦公室予以部分轉租嗎?

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居家辦公後可以將辦公室予以部分轉租嗎?

虛擬案例:

鄭新冠經營新冠婚紗公司,本來租有三個樓層店面,專門提供婚紗洽談與拍攝場地,但受到疫情影響根本沒有人要結婚。加上鄭新冠的員工幾乎都改成居家辦公,導致三個樓層的店面空蕩蕩。鄭新冠為了減少虧損,想要將一樓店面區隔出來,轉租給健康食品業者;但契約中似乎有規定「不得轉租」之字眼。

 

法律解答:

一、企業間之商務契約應吻合公平對待原則

(一)在不違反法律相關規定下,基於契約自由原則,每個人可以依照自由意志,訂定契約中的內容,並決定與何人以何種方式來訂定契約。所謂法律規定則是指依據民法第71條規定,法律行為不得違反強制或禁止規定,否則無效;另依據民法72條規定,法律行為亦不得違背公共秩序或善良風俗,否則亦為無效。實務上較有趣的例子,依據最高法院103年度台上字第41號民事判決意旨可知,如不具律師資格,意圖營利而辦理訴訟事件,對可能涉訟之人,答應提供服務負擔全部費用,與之約定應於勝訴後給予訟爭標的物之一部分或其價額之若干比例為報酬,此種約定,實務認為與公序良俗有違,依民法第72條規定,應屬無效。

(二)事實上,企業間之契約相較於一般人民之契約內容,通常更為複雜。企業間之商務契約依據不同產業而略有差異,共通部分則會著重在給付義務的劃定、違約責任的成立、違約金額預定、舉證責任變更及保密條款等相關問題。此外,消費者與企業之契約,如果被認定為企業單方面事先擬制內容之契約,消費者無法再做商量之情況,有可能被認定為屬於定型化條款。依據民法第247條之1規定,按其情形顯失公平者,該部分之約定無效;但企業間的個別磋商條款通常不適用。實務判決部分,參最高法院106年度台上字第1166號民事判決意旨可知,最高法院認為民法第247條之1須定型化契約之條款係由一方預定用於同類契約而作成,他方當事人僅按該預先之一般契約條款與提出人訂立契約,並未就其內容進行磋商,始有其適用;如當事人之一方基於與特定相對人訂立契約之目的,預先擬就相關條款,作為商議之張本,嗣經雙方當事人對其內容為個別磋商而合意議定者,即非該條規定適用之範圍。

二、轉租減輕房屋壓力是否可行?

(一)日常生活中,常聽到轉租一詞,依據民法第443條第1項之規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。然而,但書中另有規定,租賃物若為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租他人。至於原承租人轉租以後,與原出租人之租賃關係依民法第444條第1項之規定,承租人縱然將租賃物轉租於他人,其與出租人間的租賃關係依然繼續,若生有損害,則依照民法第444條第2項之規定,承租人須負賠償責任。參臺灣高等法院臺中分院106年度上字第456號判決意旨可知,承租房屋之一方將房屋再次轉租出去,由於契約中並無反對之約定,且經承租人通知出租人後,有表示接受之意思,故無違反民法第443條規定。但轉租出去的房間,由於該租客在內自殺身亡,導致該房屋之價值受有損害,法院認為依據民法第444條第2項之規定,原承租人應負損害賠償責任。

(二)至於租約期限,依據民法第450條之規定,區分出定有期限者和未定期限者之租賃合約。租賃定有期限者,於期限滿時租賃關係消滅。未定期限者,得隨時終止契約。然而,在民法第451條中卻有規定,期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即反對表示,視為不定期期限繼續契約。簡言之,若承租人在有期限之租賃契約到期後,仍然繼續承租和給付租金,出租人亦不反對,其承租契約就會以未定期之承租契約之形式繼續下去。參最高法院101年度台上字第1398號民事判決意旨可知,法院認為基於契約自由之原則,租賃期限當然可以經雙方同意後延長。縱使未經過合意,但若有期限屆滿後承租人仍繼續對承租物為使用收益,且出租人不反對之情形,多半可以推認出租人有繼續出租之意,也可避免承租人限於窘境。因此,定有期限之出租人若不願再續租,應該在訂約時、期限屆滿前或屆滿後,向承租人具體的表示不願再繼續出租,使承租人有所預期,也不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定,尚不發生阻止續約之效力。

 

律師觀點:

共享經濟的最初概念,乃是個人或企業無需負擔高額產品服務,由多人共同分擔;另一個重點則是運用閒置資源,媒合生產者與消費者的真實需求,進而衍生出時下最著名的Uber。現行法對於轉租是原則禁止,例外同意;但從法律促進交易的觀點來看,對於轉租似乎應改採原則同意,例外禁止,方能適應潮流。


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