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案例主題: 住宅區可以開店嗎?! 論「土地使用分區」
[ 律師投稿文章 ]

案例主題:


[老黃牛肉麵]在台北天母的6米巷弄內開店,已經開業20年,生意一直很好,最近更榮獲[米其林推薦]的肯定,開心迎來大量慕名而來的客人時,也為老黃牛肉麵增加了一些困擾:鄰居對黃老闆抱怨餐廳油煙太重、排隊人潮太吵,要檢舉黃老闆在[住宅區]的巷弄內不能開餐廳,讓[老黃牛肉麵]關門大吉….



問題:



1. [住宅區]可以開餐廳嗎?


2. 黃老闆可以如何因應?


說明分析:

1.什麼是[土地使用分區]?

 [土地使用分區]是為確保都市有秩序發展,依據都市計畫之目標與內容,將都市計畫範圍內之土地,依使用目的與需要之不同,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如:住一、住二等),而賦予不同之使用性質及使用強度。

 簡言之,就是為了促進土地的最適當利用、維持生活環境品質,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如:住一、住二等)。

 

 請注意,依照現在的規定,[土地使用分區]是規定[使用方式](例如開餐廳、蓋停車場)是否符合該區的使用分區、用途,跟有沒有設立公司、營利事業登記、開立發票等是沒有關聯,有開發票的店家,也有可能[土地使用分區]不合規。

 

2.[住宅區]的巷弄內可以開餐廳嗎?

(1) 黃老闆的牛肉麵店,開設在天母的6米巷弄內,而且是住宅區,以台北市天母地區的土地使用分區查詢情形為例(如下圖,摘自台北市都市發展局網站),除了紅色部分[商業區]供[零售業、服務業、娛樂業]等商業使用外,黃色部分是[住宅區](大部分為[住三]),主要是供[住宅]及[一般零售業]使用。

(2) 住宅區開餐廳的規定:

 依照目前的規定(以黃老闆所在的台北市規定為例),在土地使用分區為[住三]的地區,開設餐廳(飲食業)需要符合以下規定:a. 臨8米以上道路; b. 樓地板面積<150平方公尺(以上即為「附條件允許使用」)。
其他縣市的土地分區細部規定可能略有不同,但基本觀念則是共通,可以至各地都市發展局網站查詢相關規定。

 

3. 黃老闆的餐廳有符合[土地使用分區]的規定嗎?

 依照目前的台北市規定,在土地使用分區為[住三]的地方開設餐廳(飲食業),需要臨8米以上道路、而且樓地板面積需低於150平方公尺(「附條件允許使用」),從這一點來看,黃老闆的店面似乎不符合[土地使用分區]的規定。

 

4.違反土地使用分區怎麼辦?(以台北市為例)

 (1) 違反土地使用分區,台北市都市發展局可以依照[都市計畫法]處以罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。

 (2) 台北市政府在104年5月25日發布「臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則」,採取類似「既存違建」原則,即是在102年7月25日[之前]在住宅區未達8米之道路設置餐廳(飲食業),只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮,原則上「列管」暫緩處罰。

 但是102年7月25日[之後]違反土地使用分區的店家,則是一律處罰。

 

5.黃老闆可以如何因應?

 黃老闆的牛肉麵店雖然不符合[土地使用分區]的規定,但[老黃牛肉麵]已經開業20年,屬於102年7月25日[之前]在住宅區未達8米之道路設置餐廳(飲食業)的[既存違規]情形,黃老闆需要特別注意噪音、油煙、公共安全的情形,只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮,原則上「列管」暫不處罰。

 但是如果有[重⼤公安、環保及噪⾳疑慮],都發局還是可以對黃老闆罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。

 

參考資料:

臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則

 





作者:

謝伊婷 群豐法律事務所主持律師

電話:(02)8773-8000

   

張貼時間: 2018-04-25 (瀏覽數:734 )


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